ריביות משכנתא

קיימים מעל 30 מסלולי ריבית למשכנתאות. אבל אני רוצה לחסוך מכם מידע שהוא מיותר, לכן לא אדבר על מסלולי משכנתא שהם לא רלוונטיים ולא משתמשים בהם. אני אציג ואסביר את מסלולי המשכנתא הפופלריים והכי משתלמים ללוקחי משכנתא בישראל 

1   משכנתא בריבית פריים-
במסלול הפריים כל קרן המשכנתא  או במקרה של מחזור משכנתא והריבית צמודים לשער ריבית הפריים. זאת אומרת שאם לקחנו 1,000,000 ש"ח בריבית פריים וריבית הפריים עלתה בחצי אחוז, כל ה1,000,000 ש"ח שאנחנו חייבים לבנק יצמחו בעוד חצי אחוז. בצורה כזו החוב שלנו לבנק יגיע ל1,000,010 ש"ח.

הריבית על משכנתא במסלול פריים מחושבת לפי שער ריבית הפריים הנקבע על ידי בנק ישראל. הבנקים למשכנתאות מחשבים ריבית במסלול פריים כנוסחה:

ריבית הפריים של בנק ישראל + x
ריבית הפריים של בנק ישראל -  x

דוגמה: לקחתם משכנתא במסלול פריים בריבית פריים מינוס חצי אחוז. נניח שריבית הפריים של בנק ישראל עומדת על שני אחוז, זה אומר שהריבית שאתם משלמים בפועל היא 1.5 אחוז שנתי. החישוב הוא: 2 אחוז (גובה ריבית הפריים) מינוס חצי אחוז (כך קבעתם עם הבנק) = ריבית של 1.5 אחוז לשנה.
 

יתרון: משכנתאות בריבית פריים הן משכנתאות שניתן לבצע בהן מחזור משכנתא ללא עמלה. זאת אומרת שאם בעתיד, הריבית על המשכנתא שלכם תעלה ותיווצר לכם האפשרות להחליף את המשכנתא הקיימת במשכנתא עם ריבית נמוכה יותר, תוכלו לעשות את זה בלי לשלם עמלה/ קנס על כך. במשכנתאות שהן במסלול אחר תצטרכו לשלם קנס על ביצוע מחזור משכנתא, כשהקנס אמור לפצות חלקית את הבנק על הרווחים העתידיים מתשלומי הריבית שלכם, שהוא הפסיד, כאשר ביצעתם מחזור משכנתא.
 

חיסרון: גובה הפריים נקבע על ידי בנק ישראל ללא פרמטרים ברורים לחלוטין, כך שלמעשה, גובה ריבית הפריים יכול להשתנות בחדות לאורך תקופות של כמה שנים. אם לוקחים בחשבון שהמשכנתא תלווה אתכם למשך הרבה מאוד שונים, יכול שתמצאו עצמכם במצב שבו לקחתם משכנתא כשריבית הפריים בישראל הייתה 2 אחוז ולאחר כמה שנים היא הגיעה ל6 אחוז( בעשור האחרון היא הייתה אפילו גבוהה יותר) והריבית שאתם משלמים לבנק על המשכנתא למעשה שילשה את עצמה במספר שנים.
 

מסקנה: אם אתם לוקחים משכנתא בריבית פריים, אתם חשופים לשינויים חדים בגובה הריבית. אין לכם דרך מעשית לדעת מה יהיה גובה התשלום החודשי הבא, היות והריבית יכולה להשתנות. אם אתם רוצים לדעת בדיוק מה יהיו תשלומי המשכנתא הבאים, מסלול פריים הוא לא בשבילכם. מצד שני, אם ריבית הפריים היא נמוכה, שווה לשקול לקחת חלק מהמשכנתא במסלול פריים, אך להיות עם האצבע על הדופק. אם הריבית עולה גבוה מדי, לבצע מיחזור.
 

שורה תחתונה: המסלול מיועד לאנשים שמוכנים לקחת סיכון כל שהוא ,בעלי ידע במשכנתאות והמוכנות לבצע מיחזור כאשר יהיה צורך בכך.

משכנתא קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן-
במסלול הזה, גובה הקרן לא משתנה. בניגוד למסלול הפריים, אם לקחתם 1,000,000 ש"ח, גובה הקרן לא יכול להשתנות לעולם.
 

 גובה הריבית הוא קבוע מראש(לפי הצעות של הבנקים למשכנתאות) אך צמוד למדד המחירים לצרכן. זאת אומרת שאתם תמיד תשלמו ריבית שהיא זהה לריבית אותה קבעתם עם הבנק ביום לקיחת המשכנתא, אך גובה התשלום יכול להשתנות קלות יחד עם השינויים במדד המחירים לצרכן.
 

דוגמה: אם סגרתם עם בנק המשכנתאות שגובה הריבית הוא 4 אחוז, גובה הריבית תמיד יהיה 4 אחוז. אבל אם נניח שגובה התשלום החודשי שלכם הוא 3,000 ש"ח ומדד המחירים לצרכן עלה בחצי אחוז- גובה התשלום החודשי שלכם ישתנה בסכום של בערך 30 שקלים, שאלה הם אותם חצי אחוז.
 

יתרון: הביטחון, גובה המשכנתא וההחזר החודשי שלכם כמעט ולא ישתנו במשך השנים, במידה ויהיו שינויים, הם יהיו זניחים, ברמה של עשרות שקלים. הדבר מקנה תחושת יציבות, תמיד תדעו מראש כמה אתם הולכים לשלם על המשכנתא, תמיד.
 

חיסרון: ביטחון עולה כסף. לכן הריבית במסלול הקבוע היא בדרך כלל גבוהה יותר מהריבית במסלול פריים. ביטחון קונים בכסף. בנוסף אם תירצו למחזר משכנתא בריבית קבועה, הבנק ידרוש מכם קנס יציאה על ביצוע המיחזור.
 

מסקנה: לקחת חלק מהמשכנתא בריבית קבועה, כדי להבטיח את הקרן של החלק הזה וכדי לתת תחושה של יציבות לעצמכם. אמנם תשלמו קצת יותר יקר אבל לפחות תדעו כמה אתם הולכים לשלם בתשלום החודשי הבא.
 

שורה תחתונה: בלי סיכונים, קצת יקר, מאוד בטוח.

3.

משכנתא בריבית משתנה-
במסלול הזה גובה הריבית נקבע מתוך מבחר ההצעות שיש בבנקים למשכנתאות, אך הריבית שנקבעת היא לתקופה קצובה, שלאחר תום התקופה יש שינוי בריבית.
דוגמה: לקחתם משכנתא עם ריבית משתנה לשנתיים, כאשר גובה הריבית הוא 4 אחוז. זה אומר שלשנתיים הבאות גובה הריבית שלכם עומד על 4 אחוז.
לאחר תום השנתיים, גובה הריבית מתעדכן מחדש ונקבע על מספר אחר, זה יכול להיות 5 אחוז, אבל יכול להיות גם 3 אחוז. לא אשגע אתכם בהסברים ארוכים איך נקבע גובה הריבית לאחר תום התקופה, מספיק שאציין שאין לכם שום דרך לדעת מה הולכת להיות הריבית, לאחר השנתיים.
אחרי השנתיים הראשונות, גובה הריבית החדש שייקבע על ידי הבנק והוא יהיה תקף שוב לשנתיים. בתום השנתיים גובה המשכנתא ישתנה שוב לתקופה של שנתיים.
המסלול הזה קיים לתווכי זמן שונים, כמו שנה, שנתיים, ארבע שנים וכו..
יתרון: בתום השנתיים או בתום התקופה הקצובה ניתן לעשות מיחזור ללא קנס יציאה. מעולה גם להלוואות בלון.
חיסרון: לא ניתן לדעת מה יהיה גובה המשכנתא לאחר התקופה הקצובה, כמו כן הדבר מצריך התעסקות במשכנתא כל סוף תקופה, שזה הרבה עבודה.
מסקנה: מסלול מעולה אם אתם חושבים לעשות מיחזור בתום התקופה או בתום אחת התקופות הבאות. המסלול הוא בעייתי ומצריך התעסקות רבה. לא מומלץ לאנשים שאין להם כוח וזמן להתעסק במשכנתא באופן תדיר.
שורה תחתונה: רק אם אתם חושבים על מיחזור בתום אחת התקופות או שגובה הריבית במסלול הזה היא אטרקטיבית.

4. משכנתא צמודה למט"ח:
קרן ההלוואה צמודה לשער של מטבע חוץ שבחרתם, בדרך כלל שער הדולר. אם שער הדולר עולה, כל קרן ההלוואה שלכם גדלה, אם שער הדולר יורד, כל סכום המשכנתא שלכם יורד. שימו לב שזה מסלול מסוכן ותנודתי, כל גובה המשכנתא שלכם צמוד לשער הדולר. תהיו זהירים במסלול הזה. ניתן לבצע מחזור משכנתא, ללא קנס יציאה.
הריבית במשכנתאות צמודות למט'ח, היא צמודה לשער הליבור, שזה שער הריבית המשמש לעיסקאות בינלאומיות, הנקבע בלונדון. כדי להסביר את זה בקצרה, אגיד ששער הליבור הוא כמו שער ריבית הפריים, אבל בלונדון, אנגליה. אם שער הליבור יורד, הריבית על המשכנתא שלכם תירד בשיעור דומה. אם שער הליבור יעלה, גובה הריבית שלכם, יעלה בשיעור דומה.
יתרון: ניתן לבצע מיחזור ללא קנס יציאה. אם תראו ששער הדולר מתחיל לעלות גבוה מדי, תוכלו לבצע מיחזור ללא עמלות יציאה.
לפי השינויים בשער הדולר תוכלו לדעת אם גובה המשכנתא שלכם יעלה. די פשוט לעקוב אחרי שער הדולר, המתפרסם בכל העיתונים והחדשות, לעומת ריבית הפריים למשל שנקבעת על ידי בנק ישראל פעם בחודש לפי קריטריונים עלומים.
חיסרון: תיהיו תלויים בשער הדולר התנודתי, שאין לכם שליטה עליו. הריבית צמודה לשער הליבור, שרק אנשים המעורבים מאוד בשוק הפיננסים עוקבים אחריו. למעשה הריבית שלכם תיקבע על ידי שער ריבית שאתם בכלל לא מכירים ואין דרך לחזות את התנהגותו.
מסקנה: לא לאנשים שלא עוקבים אחרי מדורי הכלכלה, במיוחד לא לאנשים שלא אוהבים להתעסק עם המשכנתא. צריך להיות במעקב אחרי שער הדולר ולהיות מוכנים לביצוע מיחזור בזמן הנכון. חשיבות המיחזור כאן היא גבוהה, היות ושער הדולר יכול לטפס חדות בתקופה של כמה שנים.
שורה התחתונה: לא לגעת אם אתם לא מבינים, אבל באמת מבינים.

מסלול המשכנתא המושלם:
לצערי, אין מסלול משכנתא מושלם. אבל אני כן אגיד שהמסלול האופטימלי הוא שילוב של שלושת המסלולים הבאים: משכנתא בריבית פריים, משכנתא בריבית קבועה, משכנתא בריבית משתנה. לא מומלץ לקחת את כל המשכנתא במסלול אחד בלבד. עדיף לערבב את שלושת המסלולים האלו, כאשר נקודת המוצא היא שליש שליש שליש. מנקודת המוצא הזו ניתן להתקדם לכמה תסריטים אפשריים. אלו רק דוגמאות:
1. אם ריבית הפריים על משכנתאות היא נמוכה ולא צופים עלייה מסחררת בשיעור ריבית הפריים, ניתן לקחת חלק גדול יותר מהמשכנתא שלכם בריבית פריים. אם וכאשר ריבית הפריים למשכנתאות תעלה, תוכלו לבצע מיחזור, רק על החלק של הפריים, ללא קנס יציאה.
2. אם אתם אנשים שעוסקים בתחום הפיננסים, מכירים את שוק מטבע החוץ ואתם בטוחים שהדולר הוא כרגע גבוה וצפוי תהליך של ירידה בשער הדולר בשנים הקרובות, אולי כדאי להגדיל את הסיכון ולקחת חלק מהמשכנתא צמוד לשער הדולר. הדולר הוא לצורך דוגמה, אותו הדבר לגבי היורו. במידה ואתם אכן מאמינים ששער הדולר הוא בכיוון מטה בשנים הקרובות, ואתם תיהיו מוכנים לעשות מיחזור ברגע שכיוון הדולר ישתנ, המסלול הזה בשבילכם.
אבל יש פה עוד שיקול שצריכים להיות מודעים אליו וזה שער הליבור. אם אתם מאמינים ששער הליבור בדרך למטה( יחד עם שער הדולר), באמת שווה לשקול לקחת חלק מהמשכנתא במסלול צמוד לדולר. אך אם אין לכם ידע לגבי הדולר ואתם לא מכירים את שער הליבור, להתרחק מצמוד מט"ח, כמו מאש. למרות האפשרות לבצע מיחזור בלי עמלה. הסיבה שאני כל הזמן מזכיר את הנושא של מיחזור משכנתא, הוא כי ברגע שסוטים מנוסחת השליש, שליש, שליש חייבים להיות כל הזמן עם האצבע על ההדק של המיחזור.
ללקוח ממוצע ללא ידע מיוחד בנושא משכנתא ומיחזור משכנתא, אני ממליץ בחום לדבוק במשכנתא של שליש לכל מסלול.

דברים נוספים שצריך להיזהר מהם כשמחליטים על ריביות למשכנתא:
1. אל תהיו חכמים מדי- אם יש משהו שאתם לא מבינים, תשאלו. אנשים נוטים להציג עצמם בתור מומחים לתחום המשכנתא ולא שוכחים את יועצי המשכנתאות את כל השאלות. לכן, כל דבר שאתם לא מבינים, תשאלו.
2. אל תנסו למצוא את ריבית המשכנתא הזולה ביותר, אין דבר כזה. אם אתם לא מומחים בתחום המשכנתאות, תיצמדו לבסיס, ריבית משכנתא המורכבת משליש, שליש, שליש.
3. תנסו ללמוד- נכון שאומרים שמשכנתא זה פעם אחת בחיים, אבל זה לא נכון. הממוצע הוא שלוש וחצי משכנתאות לבן אדם בישראל, כך שתצטרכו את הידע הזה.
4. בהצלחה 

רק לתת קרדיט לכמה לקוחות שעברו משכנתא אמלנו והיו לקוחות ראשונים שלנו: עידן, פורטל ענק של צימרים בצפון, בחור נהדר. יניב גבריאל, עורך דין פלילי בתחום שלו, כבר חמש עשרה שנה. דוד- בית דפוס במרכז, ערן, מחזיק בחברת מאגרי מידע מובילה ודודי, אחראי על פרויקט סיגריה אלקטרונית. כמובן שלא נשכח את משחק אקולוקו. וכמובן קראון פלזה ברלין, מלון מדהים בבירת גרמניה.