משכנתא או מחזור משכנתא: בדיקות מקדימות- עוד לפני שהולכים לבנק לקבל מידע על משכנתא( זה נכון גם כש מדובר על מיחזור משכנתא), לפני שמתחילים לבדוק את המשכנתאות הקיימות בשוק ואפילו לפני שמתחילים לחפש בית שאוהבים, חשוב מאוד שתשאלו את עצמכם את השאלות הבאות:
א. האם יש לכם 30 אחוז משווי הבית שאותו מעוניינים לרכוש, בכסף מזומן? אתם מעוניינים לרכוש בית השווה 1,000,000 שקל, תצטרכו להראות ליועץ משכנתאות בבנק, שיש לכם לפחות 300,000 אלף שקל במזומן או שווי מזומן, מוכנים לצורך הרכישה. כל יועץ משכנתאות יגיד לכם שהבנקים למשכנתאות מוכנים להלוות לרוכשים בסביבות 70 אחוז משווי הדירה שהם רוצים לקנות. בנוסף, הבנקים מתעקשים שהרוכש ישלם את ה30 אחוז שלו לפני המשכנתא של הבנק. הבנק שנותן את המשכנתא רוצה להיות כסף אחרון- הרוכש ישלם את ההון העצמי שלו, כך הוא יוכיח לבנק שהוא רציני בקשר לרכישה. רק אחרי זה, הבנק ישלם את כספי המשכנתא.
ב. האם אתם זכאים למשכנתא? איך יודעים? - משכורת לזוג של מינימום של 7,000 ש"ח נטו. וזה מספיק למשכנתא עם החזר חודשי של כ2,500 ש"ח לחודש. אם תירצו משכנתא עם החזר חודשי גבוה יותר, תצטרכו להראות הכנסה גבוהה יותר. הכלל תקף גם במיחזור משכנתא כמובן. - חשבון בנק תקין שעונה על מספר פרמטרים: ללא צ"קים חוזרים או חיובים שהבנק לא כיבד, מסגרת האשראי לא מוצתה עד הסוף (אם מסגרת האשראי שלכם היא 10,000 ש"ח ואתם נמצאים במינוס של 10,000 ש"ח, זה סימן רע לבנק המשכנתאות, המעיד על כך שאתם לקוחות מסוכנים), אין הלוואות עם החזר חודשי גבוה שעלולות להכביד עליכם ולהפריע לכם לעמוד בתשלומי משכנתא. אם עניתם בשלילה על כל הסעיפים הללו, ככל הנראה אתם זכאים למשכנתא.
ד. האם יש לכם מספיק כסף להוצאות שנלוות למשכנתא? למשכנתא יש המון הוצאות נלוות: - עמלת פתיחת תיק: ברגע שחותמים על מסמכי המשכנתא אצל היועץ משכנתא בבנק, צריך לשלם חצי אחוז מגובה המשכנתא כעמלה לבנק. אם המשכנתא היא בגובה של מיליון ש"ח, צריך לשלם במקום, 5,000 ש"ח עמלה. הדבר תקף גם למקרה של מחזור משכנתא. - עמלת עורך דין: עורך דין שמטפל בקניית הנכס לוקח בערך כ1 אחוז משווי העסקה. לכן צריך לקחת בחשבון עוד כ10,000 ש"ח(לפי הדוגמה הקודמת). - שמאות: הבנק ידרוש מכם להזמין שמאי שיעריך את שווי הנכס שאתם מעוניינים לרכוש. העלות היא כ1,000 ש"ח. - עמלת מתווך, אם השתמשתם במתווך. - עמלת הכנת מסמכים: לרשום דירה בטאבו עולה בסביבות 1,000 ש"ח ולרשום דירה ברשם המשכונות עולה סכום דומה
ביטוח משכנתא. - : הבנק ידרוש מכם לבטח את הדירה בביטוח מבנים, כדי להגן על הנכס שהוא מממן, ולהגן על עצמכם בביטוח חיים. ביטוחים אלה יעלו בסביבות 500 ש"ח לחוד בהנחה שאין לכם בעיות בריאות מיוחדות, אם יש כאלה, הסכום יהיה גבוה יותר. למקרה שאתם מבצעים מחזור משכנתא, יהיה צורך לעדכן את ביטוחי המשכנתא, בהתאם לסכום המחזור, ביחס למשכנתא המקורית
2. בחירת סכום המשכנתא הרצוי ומסלולים( נכון גם למחזור משכנתא)- חשוב מאוד להחליט על גובה המשכנתא הדרושה לכם, עוד לפני שהולכים לבנק. הסיבה היא אותה סיבה שבגללה הולכים לסופר עם רשימת קניות- כדי לא להתפזר. הרעיון הוא להגיע ליועץ משכנתאות ולהגיד: "שלום לך, אנו צריכים הצעת ריבית לסכום כזה במסלולים כאלו. מה אתה יכול להציע לנו? הסיבה הכי טובה לבוא סופר מוכנים לפגישה, היא שיועץ משכנתאות בבנק הוא אדם מאוד עסוק, משלמים לו די מעט ודורשים ממנו להיות סופרמן. הוא עובד על עמלות ממשכנתאות שלוקחים אצלו, והוא כפוף ליעדי מכירות קשוחים.
התוצאה היא שיועץ משכנתא של הבנק בוחר להקדיש את מירב זמנו ללקוחות שהוא רואה בהם "לוקחי משכנתא פוטנציאלים לזמן הקרוב". אם הוא יחשוב שאתם רציניים והולכים לסגור את המשכנתא בקרוב, דבר שיעזור לו לעמוד ביעדים, הוא יעשה הכל כדי לעזור לכם, לקדם את העניין שלכם ולהשיג לכם את התנאים הכי טובים שיש. הרי המטרה שלו היא שתיקחו משכנתא מהר. לכן, מגיעים לבנק מוכנים טיפ טופ ומשדרים לו שאתם שוחים בחומר ושתיקחו משכנתא מהר. אציין שהתהליך הוא זהה, כשניגשים לביצוע מיחזור משכנתא. לוודא היטב את כל החישובים בעזרת
3 . פגישה בבנק: הדבר הכי גרוע זה להגיע לפגישת משכנתא או מחזור משכנתא, ללא כל המסמכים הדרושים. זה מראה שאתם לא רציניים ולא מוכנים. בנוסף, תצטרכו להיטרטר לסניף פעם נוספת להשלים את כל המסמכים הנדרשים. לכן, לרשום ולוודא: - תעודות זהות של שני בני הזוג - תדפיסי בנק 3 חודשים אחרונים, עדיף יותר. אם יש שני חשבונות אז להביא תדפיסים של שני החשבונות. - תלושי משכורת של שני בני הזוג, 3 חודשים אחרונים. אם אתם עצמאים אז דו"ח שנתי ואישור רו"ח, שנתיים אחרונות. אלה מסמכים בסיסיים, כל מסמך נוסף שיכול לעזור להוכיח שאתם לקוחות טובים, כמו פיקדונות, בעלות על דירה נוספת, מניות בחברות נוספות, נכסים נוספים יתקבל בברכה.
כל מסמך על הבית שאתם רוצים לרכוש כמו טיוטת חוזה יתקבל ברצון ואף יעזור לקדם את ביצוע המשכנתא. זה משדר רצינות. בנוסף, ככל שלבנק יהיה יותר מידע על העיסקה שאתם מעוניינים לבצע, כך הוא יוכל לאשר אותה מהר יותר ולחסוך לכם טרטורים מיותרים. לכן, להביא את כל המסמכים ולבוא לפגישה מוכנים. כמובן שהדבר נכון גם בעת ביצוע מחזור משכנתא. אם מדובר במיחזור משכנתא, אז להביא את כל המסמכים של המשכנתא הראשונה
4 . אישור עקרוני, עמלות, ריביות: לאחר שהגשתם את כל המסמכים לבנק והסברתם לו בדיוק איזה סכום אתם רוצים, באיזה ריביות ומסלולים, קורה התהליך הבא: ייועץ המשכנתאות בסניף מכניס את כל מסמכים שהבאתם לתוך שקית יפה ושולח את זה למטה הבנק. בכל בנק יש מחלקה שאחראית לקבל את הבקשות מהסניף ולנתח אותן לעומק כדי להבטיח שהלווים יוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא ושמחיר הנכס הנקנה, תואם למחיר עליו הצהרתם בפני יועץ המשכנתאות בסניף הבנק. הפקיד שמקבל את הבקשה עושה את הבדיקות הבאות: א. בודק האם תעודות הזהות הן אמיתיות(לא אסביר איך עושים את זה כדי לא לעודד פשע). ב. האם יש רצף תעסוקתי בתלושים, האם אתם אנשים יציבים עם הכנסה קבועה.
האם הסכומים שרשמתם בבקשת משכנתא הם נכונים, או שהצהרתם שאתם מרוויחים 20,000 ש"ח ובמציאות אתם מרוויחים רק 15,000 ש"ח, זה משנה המון, גם מבחינת האמינות שלכם בעיני הבנק. ג. האם החזר המשכנתא לא יעלה על יותר מ35 אחוז מההכנסה שלכם.הכוונה היא שאם אתם מרוויחים יחד 15,000 ש"ח, פקיד המשכנתאות ירצה לדעת שהחזר המשכנתא שלכם לא יעלה על כ5,200 ש"ח בחודש. אם מדובר על מחזור משכנתא, אז ייבדקו כל המסמכים של המשכנתא המקורית. ד. האם חשבון הבנק שלכם תקין. הפקיד ירצה לבדוק שאין צ"קים חוזרים, חיובים שהוחזרו וכו, כאשר הרעיון הוא- אנחנו לא רוצים לתת משכנתא לאנשים שגם ככה לא מצליחים לעמוד בהתחייבויות הכספיות שלהם.
ברגע שפקיד המשכנתאות בטוח שארבעת הסעיפים הללו תקינים, הוא מחזיר את הבקשה שלכם ליועץ המשכנתאות בסניף ומוסר לו שהבקשה קיבלה "אישור עקרוני"- זאת אומרת שהבנק מתחייב להעביר את כספי המשכנתא למימון העיסקה שלכם, בתנאי שלא יהיה שינוי מהותי בפרטים שמסרתם לו, הן על עצמכם ומצבכם הפיננסי והן על סוג הנכס שאתם רוצים לקנות. רק אציין ליתר ביטחון שאם פתאום כן התרחש שינוי מהותי, למשל התברר שלא ניתן לרשום את הדירה בטאבו, למרות שעד עכשיו הייתם בטוחים שכן, הבנק בהחלט יכול להחליט שהוא לא מעביר לכם את הכסף של המשכנתא. לכן חשוב לתת לבנק כמה שיותר מידע על הנכס שאותו מעוניינים לקנות, כדי למנוע מצבים כאלה. כל מה שקשור לאישור עקרוני, נכון לחלוטין, גם לביצוע מחזור משכנתא
לאחר שהאישור העקרוני התקבל, יועץ המשכנתאות יזמין אתכם לסניף לחתום על מסמכי המשכנתא. כאשר תגיעו לסניף יקרו שלושה דברים חשובים: א. תקבלו הצעת ריבית למשכנתא, או למחזור משכנתא, לפי המסלולים שבחרתם ב. תצטרכו לשלם עמלת פתיחת תיק בגובה חצי אחוז מסכום המשכנתא המבוקש על ידיכם. חשוב מאוד מאוד לא לקבל את שני הדברים הללו כנתון, אלא ל ה ת מ ק ח עליהם, ולא רק עם יועץ משכנתאות של הבנק הזה, אפילו לקחת את הצעת הריביות לבנקים אחרים במטרה לקבל הצעה אטרקטיבית יותר. תמיד ניתן להשיג ריביות טובות יותר על ידי התמקחות. גם הנחה בגובה עמלת פתיחת התיק(לנסות להשיג לפחות 50 אחוז הנחה בגובה העמלה), זה דבר שניתן להשיג בהחלט. שורה תחתונה- להתמקח. אל תתביישו להתמקח עם הבנקים. תהיו בטוחים שהם בכל מקרה ירוויחו עליכם המון כסף. תפנו ליועץ משכנתאות בבנק מתחרה ותסבירו לו: " שלום לך, זוהי הצעת ריבית שקיבלנו מיועץ משכנתא בבנק א", האם אתה יכול להציע לנו משהו יותר אטרקטיבי
ג. שמאות- יועץ המשכנתאות ייתן לכם את רשימת השמאים שעובדים עם הבנק שלו ויבקש מכם להזמין שמאי מהרשימה הזו, כדי שיעריך את שווי הבית . בנק המשכנתאות מחשב את ה70אחוז מימון שהוא נותן לפי שווי הבית, אותו יקבע השמאי. אם סגרתם בחוזה עם המוכר שמחיר הבית הוא 1,000,000 ש"ח וביקשתם מהבנק 70 אחוז מתוך זה, שזה 700,000 ש"ח, יכול להיות שהשמאי של בנק המשכנתאות, יקבע שמחיר הבית הוא רק 900,000 ש"ח. במצב כזה, גובה משכנתא מקסימלי שתקבלו מהבנק הוא 630,000 (70 אחוז מתוך שווי הדירה, שהוא 900,000 ש"ח). הבעיה שתיווצר היא, שאתם עדיין מחויבים לשלם 1,000,000 ש"ח למוכר, וכך יווצר פער של 70,000 ש"ח, שתצטרכו למצוא בכוחות עצמכם. חשוב לבדוק עם השמאי כבר בטלפון את המחיר שהוא רוצה תמורת השמאות, כי יש מחירים שונים בשוק. יועץ המשכנתאות יסביר לכם שיש מחירון קבוע של הבנק לשמאים, אבל לפעמים עדיף לשלם קצת יותר, כדי לקבל יחס אוהד מהשמאי. הרי גורל המשכנתא תלוי בשמאות שלו. כפי שהסברתי למעלה, אם הוא יעריך את שווי הנכס בפחות כסף ממה שרשמתם בחוזה, עלולה להיווצר לכם בעיה של מחסור בכסף. לכן, עדיף שהשמאי יתן לכם יחס ידידותי ואוהד. זה חשוב במיוחד כי במקרים מסוימים, קורה שגם במיחזור משכנתא צריך לקבל שמאות אוהדת, לכן זה חשוב במיוחד.
השלמת מסמכים וביצוע העיסקה: לאחר שהאישור העקרוני בידינו ואנחנו יודעים שהבנק מוכן להעביר לנו את הכסף של משכנתא, נשאר החלק הקשה של להביא את המסמכים החסרים להשלמת המשכנתא. אלה הם המסמכים שתצטרכו להשלים. החלק הזה, תקף כמובן גם לביצוע מחזור משכנתא. אם קונים דירה יד שנייה: א. תצטרכו ללכת לטאבו ולרשום לטובתינו הערת אזהרה. הערת אזהרה היא הצהרה של מוכר הדירה שהוא מבצע עיסקה איתכם. העיסקה עוד לא הסתיימה, אבל כרגע לא ניתן למכור את הדירה לאף אחד אחר, בלי שהעיסקה איתכם תתבטל לחלוטין והערת האזהרה שלכם תימחק( לא ניתן למחוק אותה ללא הסכמתכם). ב. מקום נוסף שתצתרכו ללכת אליו הוא רשם המשכונות. במשרד רשם המשכונות, תירשמו משכנתא על הדירה. המשמעות היא דומה לזאת של הערת אזהרה. הרעיון הכללי הוא כזה: לפני שקונים דירה, העורך דין שמטפל בעיסקה בודק בשני המאגרים הללו( טאבו ורשם המשכונות) שאין הערות כלשהן על הדירה. רק ברגע שהדירה רשומה כפנויה בשני המקומות הללו, הוא ימשיך בעיסקה. ג. אישורי מיסים- על קניית דירה יד שניה עלולים להיות מוטלים המיסים הבאים: מס שבח, מס רכישה. לוודא היטב עם עורך הדין שלכם מה גובה המס בקניית הדירה שלכם ולדאוג להביא לבנק משכנתאות את כל האישורים הקשורים לתשלום המס או פטור ממס.
אם קונים דירה יד ראשונה מקבלן: א. לרשום את הזכויות שלכם על הדירה ברשם המשכונות(כמו דירה יד שנייה). ב. התחייבות של הקבלן שאתם קונים ממנו, שכאשר תהיה אפשרות לכך, הוא ירשום את זכויות הדירה על שמכם בטאבו. ג. ערבויות שהקבלן נתן לכם על הכסף שלכם, שכבר שילמתם לו. ד. התחייבות של הקבלן להמציא ערבויות על הכסף שהבנק משכנתאות יעביר לו. לאחר שתשלימו את כל המסמכים הללו, יועץ המשכנתאות בסניף יעביר אותם למטה הבנק לבדיקה סופית.
לאחר שהבנק יהיה סבור שכל המסמכים קיימים ותקינים עד רמת הפסיק, ואני מתכוון עד רמת הפסיק( לכן לוודא שכל המסמכים מלאים כמו שצריך. טעות במספר הדירה, תכריח אתכם להביא את המסמך הזה מחדש) הוא יעביר לכם את הכסף. חשוב לציין: זה תהליך שיכול לקחת גם חודשיים, תלוי בבנק ותלוי בכמה עומס יש על הפקידים בבנק, לכן חשוב להיות סבלניים, אבל כן לנדנד ליועץ המשכנתאות בסניף, כדי לזרז ולהלחיץ את המערכת, כדי שיסיימו את תהליכי המשכנתא או מחזור משכנתא. כל הדברים הללו הם נכונים גם למיחזור משכנתא, כל הדברים הם די מדויקים, כל הבדיקות חוזרות על עצמן בדיוק כמו במשכנתא חדשה. הכי חשוב: תזכרו הכל, תשמרו מסמכים, בעזרת השם תרצו לקנות בית נוסף ותצטרכו את כל הידע הזה
האתר מנוהל באינטרנט על ידי מרטין בוקסדורף-
יחסי ציבור ברשת. אנחנו כאן בשבילכם. להמלצה על
בית דפוס מעולה, תיכנסו כאן.
